1. Quy định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Chiều cao xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng không được áp dụng theo một con số cố định chung cho tất cả công trình, mà được kiểm soát theo quy hoạch đô thị và giấy phép xây dựng cụ thể của từng khu vực.

Nguyên tắc xác định chiều cao công trình

Chiều cao nhà ở được xác định dựa trên các yếu tố chính sau:

Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt
Lộ giới (chiều rộng) tuyến đường nơi công trình tiếp giáp
Diện tích và kích thước lô đất
Loại hình công trình (nhà ở riêng lẻ, nhà ở kết hợp kinh doanh, biệt thự...)
Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình

Theo quy định hiện hành, chiều cao công trình được tính từ cốt nền xây dựng đến điểm cao nhất của mái, bao gồm cả mái che cầu thang, tum hoặc mái dốc (nếu có)

Quy định quản lý theo thực tế áp dụng

Tại Đà Nẵng, cơ quan quản lý sẽ không cấp phép vượt quá số tầng và chiều cao tối đa đã được quy định trong quy hoạch của từng tuyến đường hoặc khu dân cư.

Một số nguyên tắc quản lý thường gặp:

Tuyến đường có lộ giới càng lớn => có thể xây cao tầng hơn
Khu dân cư hiện hữu, kiệt/ hẻm nhỏ => bị giới hạn số tầng để đảm bảo hạ tầng
Các khu vực quy hoạch đồng bộ (khu đô thị, khu dân dư mới) => phải tuân thủ chiều cao thống nhất theo quy hoạch
Công trình có tầng trên cùng => có thể yêu cầu khoảng lùi để đảm bảo mỹ quuan đô thị

Lưu ý quan trọng cho gia chủ

Không tự ý xây dựng theo kinh nghiệm truyền miệng (ví dụ: "đường bao nhiêu mét được xây mấy tầng") vì mỗi khu vực có quy định khác nhau.
Trước khi thiết kế, cần:

- Tra cứu thông tin quy hoạch tại địa phương

- Hoặc làm việc với đơn vị thiết kế - xây dựng để kiểm tra chỉ tiêu xây dựng

Chiều cao và số tầng chính thức chỉ được xác nhận trong giấy phép xây dựng

Kết luận

Chiều cao nhà ở tại Đà Nẵng là yếu tố được kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo đồng bộ quy hoạch và an toàn đô thị. Vì vậy, việc tuân thủ đúng quy định ngay từ khâu thiết kế không chỉ giúp công trình hợp pháp mà còn tránh rủi ro điều chỉnh hoặc xử phạt trong quá trình thi công.

2. Quy định mật độ xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Mật độ xây dựng theo diện tích lô đất (tham khảo)

Tại Đà Nẵng, mật độ xây dựng nhà ở thường được xác định dựa trên diện tích lô đất và bám sát theo quy chuẩn xây dựng hiện hành. Cụ thể, gia chủ có thể tham khảo các mức phổ biến như sau:

Lô đất ≤ 90m²: mật độ xây dựng tối đa khoảng 100%
Lô đất khoảng 100m²: Mật độ tối đa khoảng 90%
Lô đất khoảng 200m²: Mật độ tối đa khoảng 70%
Lô đất nhỏ hơn 50m²: có thể được xem xét khoảng 80% - 100% tùy điều kiện thực tế.

Lưu ý quan trọng

Các con số trên mang tính tham khảo, được tổng hợp theo quy định chuẩn chung
Mật độ xây dựng thực tế sẽ được xác định chính xác trong giấy phép xây dựng và phụ thuộc vào:

Quy hoạch khu vực

Lộ giới đường

Chỉ giới xây dựng

Một số trường hợp đặc biệt (đất nhỏ, đất méo...) có thể được xem xét linh hoạt

3. Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Khoảng lùi trong xây dựng là khoảng cách giữa công trình và chỉ giới đường đó. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết cấu, thẩm mỹ, công năng sử dụng cũng như đảm bảo sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị.

Đối với nhà ở riêng lẻ

Quy định khoảng lùi theo lộ giới

Tùy theo chiều rộng tuyến đường (lộ giới), khoảng lùi tối thiểu được quy định như sau:

Đường có lộ giới < 19m: khoảng lùi tối thiểu 2m
Đường có lộ giới từ 19m đến < 22m: khoảng lùi tối thiểu 3m
Đường có lộ giới ≥ 22m: Khoảng lùi tối thiểu 4m

Quy định khoảng lùi tầng 1 và ban công

Đường có lòng đường ≤ 7,5m:

Tầng 1 và tầng lửng (nếu có) lùi 1,2m so với chỉ giới đường đỏ

Ban công vươn tối đa 1,2m

Đường có lòng đường > 7,5m:

Tầng 1 và tầng lửng lùi 1,5m

Ban công vươn tối đa 1,5m

Trường hợp đặc biệt

Lô đất góc 2 mặt tiền:

Áp dụng khoảng lùi theo cả hai phía giáp đường

Bắt buộc vát góc hoặc bo cong để đảm bảo tầm nhìn giao thông

Nhà trong kiệt có lộ giới ≥ 7m:

Được xây tối đa 5 tầng

Riêng tầng 5 phải lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ

Tổng chiều cao công trình không vượt quá 20m

Khoảng lùi các tầng trên

Các tầng phía trên cần tuân thủ khoảng lùi theo chiều cao công trình và bề rộng đường, đảm bảo không gian thông thoáng và mỹ quan đô thi theo quy chuẩn hiện hành.

Đối với công trình dịch vụ - thương mại

Theo quy định tại Quyết định 63/2023/QĐ-UBND của UBND TP Đà Nẵng khoảng lùi đối với các công trình như:

Chung cư
Công trình hỗn hợp
Công trình thương mại - dịch vụ

Sẽ được xác định dựa trên:

Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt
Và vẫn tuân theo nguyên tắc lộ giới:

<19m: lùi tối thiểu 2m

19m -< 22m: lùi tối thiểu 3m

≥ 22m: lùi tối thiểu 4m

Kết luận:

Khoảng lùi không chỉ là yêu cầu bắt buộc về pháp lý mà còn góp phần tạo nên không gian sống thông thoáng, an toàn và hài hòa với đô thị. Vì vậy, gia chủ cần đặc biệt lưu ý yếu tố này ngay từ giai đoạn thiết kế để đảm bảo công trình được cấp phép và thi công đúng quy định.

4. Một số quy định về vị trí loại hình xây dựng

Trong quy hoạch xây dựng, vị trí và loại hình công trình là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo sự phù hợp với hạ tầng đô thị và an toàn cho khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực kiệt, hẻm.

Theo đó, không được phép đầu tư xây dựng các công trình quy mô lớn trong kiệt, hẻm như:

Công trình công cộng cấp phường, cấp đô thị
Các dự án thương mại - dịch vụ tập trung
Siêu thị, nhà hàng có diện tích kinh doanh từ ≥ 500m²
Dịch vụ karaoke và các loại hình tương tự có nhu cầu bãi đổ xe lớn hoặc tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ

Ngược lại, một số công trình vẫn được phép xây dựng nếu đáp ứng quy định, bao gồm:

Các công trình hạ tầng xã hội quy mô nhỏ như: nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa
Hoạt động kinh doanh, dịch vụ quy mô hộ gia đình

Những công trình này sẽ được áp dụng chỉ tiêu xây dựng tương tự nhà ở riêng lẻ, bao gồm số tầng và chiều cao công trình theo quy định hiện hành.

Kết luận:

Quy định này nhằm kiểm soát quy mô xây dựng trong cấc khu vực có hạ tầng hạn chế, đảm bảo an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và chất lượng sống cho cộng đồng. Vì vậy, trước khi đầu tư xây dựng hoặc kinh doanh trong kiệt, hẻm, gia chủ cần tìm hiểu kỹ để đảm bảo đúng quy định và tránh các rủi ro pháp lý.

5 Kết luận:

Những quy định xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng là cơ sở quan trọng giúp công trình đảm bảo đúng pháp lý, an toàn và hài hòa với đô thị. Việc nắm rõ ngay từ đầu sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả khi xây dựng.

Thiết kế Xây dựng ACD - Kiến tạo tổ ấm Việt

__________________________
Thiết kế Xây dựng ACD
Trụ sở chính: 30 Nguyễn Tuấn Thiện - Nam Hồng - Hồng Lĩnh - Hà Tĩnh
Chi nhánh Đà Nẵng: Bờ Quan 9 - Ngũ Hành Sơn - Đà Nẵng
Chi nhánh TP. Hà Tĩnh: 28 Ngõ 16 Hải Thượng Lãn Ông - TP. Hà Tĩnh - Hà Tĩnh
Website: www.thietkexaydungacd.vn
Hotline: 0838.838.777 - 0915.461.368